Параграф 7 банкротство застройщика

Содержание

Параграф 7 банкротство застройщика

Параграф 7 банкротство застройщика

15.07.

2018

Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).

Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.

Также в качестве точки отсчета можно ссылаться на определение суда о применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если это определение вынесено по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу Федерального закона № 210, поскольку до указанного момента правила банкротства застройщика к застройщику не подлежат применению.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 12.07.

2011 N 210-ФЗ в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. /p>

Банкротство застройщика: вопросы и загадки

Участие в долевом строительстве (или просто в строительстве) объектов жилья один из самых популярных способов приобретения жилых помещений.

Покупка уже готовых жилых помещений на первичном или вторичном рынке обходится гораздо дороже.

Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц.

Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий, основными из которых является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Банкротство застройщика: спорные вопросы судебной практики

2.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.

Рекомендуем прочесть:  Все о капитальном ремонте многоквартирных домов

Отметим, что действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права.

Также в объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан.

А часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. Эта позиция подтверждается судебной практикой. Так, в п.

7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56, сказано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.

Банкротство застройщика

  1. застройщик не обладал законными правами на земельный участок, используемый под застройку;
  2. реализация прав дольщиков на создаваемый объект оформлялась не договором о долевом участии в строительстве, а любым другим договором (предварительными, инвестирования, совместной деятельности и т.д.

    ;

  1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц-участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного стоительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  2. имущества, которое остается у дольщика после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  3. в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по обязательствам обеспеченных залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы, согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  4. после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточного для удовлетворения требований всех участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника долевого строительства возможна передача ему жилого помещения отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
  5. объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
  6. земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
  7. участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива .

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

Рекомендуем прочесть:  Денеги полученные в наследство

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

Если застройщик обанкротился, не — все пропало

  • Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
  • Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это — недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5% всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5% средств на депозит арбитражного суда.
  • Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10% стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Однако может возникнуть ситуация, когда страховая кампания физически не может выплатить страховки всем пострадавшим и сама становится банкротом. При двойном банкротстве ответственность перед дольщиками делится поровну между застройщиком и страховой кампанией.

Процедура банкротства застройщика

В п.3 ст.201.1 говорится, что застройщик, ставший несостоятельным, должен объявить себя должником.

Когда застройщик объявил себя должником, конкурсный кредитор или орган, с правом участия в судебном разбирательстве, имеет право требовать от суда признания застройщика-должника банкротом.

Если заявленный документ о несостоятельности застройщика будет рассмотрен и принят, тогда от кредитора потребуются сведения, которые должны обосновать целесообразность применения правил 7 параграфа к лицу, являющемуся должником.

Конкурсный кредитор, принимающий финансовое участие в строительстве, имеет право на подачу заявления с требованием присвоить должнику статус – банкротство застройщика при долевом строительстве. Потому что застройщик не до конца исполнил свою работу, и помещения в многоэтажном здании, предназначенном для жилья, еще не готовы к сдаче.

Банкротство застройщика в арбитражном суде

Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае, объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов и из вырученных средств погашаются в следующем порядке:

  • 60% — залоговым кредиторам
  • 25% — денежные требования участников строительства (третья очередь реестра)
  • 10% — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь)
  • остальное – все текущие расходы по процедуре банкротства, в том числе, судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т.д.

Банкротство застройщика (Шарапова Н

Цель законопроекта — закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе — «токены», «криптовалюта» и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.

Параграф 7 банкротство застройщика Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zakonandporyadok.ru/trudovoe-pravo/paragraf-7-bankrotstvo-zastrojshhika

Банкротство застройщика

Параграф 7 банкротство застройщика

В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работаютс такой ситуацией, как банкротство застройщика.

Если вы стали заложникомподобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключениядоговора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можетеознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получаютшанс получить недвижимость или финансовый возврат.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован нагосударственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле.Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы иобещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защититьбудущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этотинструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновлениестроительства, и получение квартиры.

Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)».

Это обязательный материал для изучения дольщикам, если онипопали в подобную ситуацию.

И в случае отсутствия введения процедуры обанкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важносразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротствазастройщика.

С чего начинается процесс

Практика показывает: сразу после признания несостоятельностизастройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно этоспециальные печатные издания.

Это нужно самому дольщику, чтобы вовремяосуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств илипредоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансовстроительства.

Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, аконкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Преимущества участников ДДУ

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют правовыбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости.

Плюс, если выжелаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взысканиенеустойки, на компенсацию морального вреда.

Эти документы следует прикрепить косновному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но влюбом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплатучастникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и безтого ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использоватьвозможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, спомощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельностькомпании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

Этапы:

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительностьограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестракредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценкиположения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинномсостоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти изкризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двухлет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь состороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедурыпредназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможностисогласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве можетбыть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием недолжен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановитьплатежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется отдел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходитперестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, чтоарбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этимследует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплатыкредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собраниекредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренныеусловия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанностипрежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат илипредоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждыйучастник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Нокредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса,пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеиваниямогут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающиеполучить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение.

Но к томувремени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно ещене установлено.

Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаетемаксимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждыйучастник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пятисуток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимуществав защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,предусмотренными законодательством.

  Срок     Отсчет  
  30 дней     От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение  
  2 месяца     От начала стадии конкурсного производства  
  30 дней     Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья.  

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потерясобственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание,нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежноетребование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющимв реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основнымзапросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка иморальный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть большеденег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

Жск (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики такжемогут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается какжилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный сцелью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросовучастников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, чтовелика вероятность необходимости вложения дополнительных средств.

Ведь очередьпод номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и сих правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершитьстроительство.

То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тожевариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положениядел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопаситьсвои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярнопроверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ,важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах.Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньшеполучить информацию о статусе компании.

Как проверить застройщика:

  1. В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
  2. Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
  3. Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласнорешению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответположительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов иобычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, еслипроизошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь недоходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумныйвариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должнабыть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщикипотеряли лицензию. Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестреобманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоватьсядополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого вариантаесть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничегоне теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные опроблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованныерешения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьиденежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьиправа нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно,какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, гдепосмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например,это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Если залоговые кредиторы получают официальный статус в данном реестре, то может рассчитывать на господдержку.

По усмотрению местных властей, это может быть в виде: денежной помощь дольщикам или определение субсидии, чтобы завершить строительные работы здания.

Иногда просто проводят конкурс с целью найти нового Застройщика, отвечающего конкретным критериям. Список же дольщиков, подходящих для такой регистрации изложен на сайте Правительства Москвы.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте

Источник: https://wdia.ru/bankrotstvo/informatsiya/bankrotstvo-zastrojshhika

Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ

Параграф 7 банкротство застройщика

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ.

Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.
7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.

4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст.

34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы.

Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.

4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

Исходя из положений ст. 201.4 127-ФЗ, процедура банкротства застройщика может включать только два этапа: конкурсное производство (при отсутствии шансов на восстановление платежеспособности) или внешнее управление (если есть шансы восстановить платежный баланс).

Тогда как стандартный процесс признания несостоятельным юрлица может включать этапы наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства.

Таким образом, банкротство застройщика происходит в ускоренном упрощенном порядке и в большинстве случаев сводится к этапу конкурсного производства. По результатам его прохождения компания ликвидируется.
В ст. 201.

4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего.

Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В  п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ реестр требований кредиторов в рамках конкурсного производства закрывается в течение 3 месяцев.

Этот срок отсчитывается с даты открытия конкурсного производства (при стандартной процедуре банкротства юрлица реестр требований кредиторов закрывается в течение 2 месяцев после введения процедуры конкурсного производства).

При этом требования участников строительства включаются в реестр, если они были поданы не позднее, чем через 2 месяца после получения уведомления независимо от даты закрытия реестра. Но сроки подлежат восстановлению при наличии уважительной причины.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

Стоимость недвижимости, которая подлежала передаче дольщикам, определяется независимым оценщиком, привлекаемым к делу о банкротстве.

Все расходы на проведение независимой оценки ложатся на должника-застройщика.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.

7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.

8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного.

Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости.

Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – ЮК

Параграф 7 банкротство застройщика

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.